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北京日報:五環外小戶型成“非普”住宅
2019-11-21 遠行地產
魏公村,中關村,白石橋 南大街甲12號
魏公村站 層高2.8m 海淀區
9.00元/m2/天 起

位于北京五環外的90平方米首套房,居然也屬于非普通住宅?近幾個月,重點滿足剛需和剛需改善型購房人群的限競房全面入市。然而,隨著銷售項目增多,購房人發現,絕大多數限競房都遇上了被“非普”的尷尬,而普宅與非普通住宅之間,首付最多可差出兩成。

五環外的小戶型成“非普”

“要不是最后交首付,我還真不知道這項目竟然屬于非普通住宅呢。”攥著商品房銷售合同,購房人李女士直言自己粗心。首次置業的李女士,此前一直和老人住在一起,隨著孩子漸漸長大,李女士覺得需要擁有一套稍大點的房子。揣著150萬元的首付款,她最終挑選了位于通州區的某限競房項目,90平方米的戶型,總房款460萬元。

“五環外的房子,怎么想都應該是普宅呀。”李女士說,從看房到選房,她一直以首付3.5成做的預算,直到簽約那天才發現得交四成首付。“銷售員解釋說,我這套房子是非普通住宅,首付成數得略有提高。”李女士苦笑著說,幸虧開發商給了折扣,一增一減后,只要多準備15萬元。

購房人陳先生就沒那么幸運了。陳先生屬于“賣小買大”的改善型購房人,將手中的一居室賣了,在石景山區選了一個限競房項目的89平方米戶型,總價約460萬元。“賣房前我盤算過,賣小換大,名下無其他房產也算二套,首付得掏六成,賣房所得的270萬元房款足夠支付新房的首付。沒想到,到售樓處坐下來算細賬,我才知道原來這是非普通住宅,首付得從六成提高到八成,也就是說還得再湊98萬元。”無奈之下,他暫時放棄了換房計劃。陳先生不能理解,明明是五環外的自住小戶型,怎么就變成了“豪宅”?

“非普”限競房為數不少

記者梳理發現,位于五環邊或五環外的限競房被認定為非普通住宅,并不是個別現象。

房山區中海金樾和著項目,地處六環外,銷售均價34000元/平方米,89平方米戶型總價為302萬元;大興區和悅華錦項目,地處五環外,銷售均價52695元/平方米,89平方米戶型總價為469萬元;朝陽區瑞悅府項目,地處五環外,銷售均價55016元/平方米,85平方米戶型總價467.6萬元;石景山區綠城西府海棠項目,地處五環外,銷售均價52024元/平方米,90平方米戶型總價為468萬元……這些項目無一例外,都屬于非普通住宅。

“絕大多數限競房項目按照目前標準都屬于非普通住宅。”一位限競房的營銷人員告訴記者,劃定為非普通住宅對大戶型銷售帶來了明顯影響,因為八成首付對換房家庭來說是個不低的門檻。

普通住宅和非普通住宅指什么?按照北京市現行的認定標準,住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上,或者單套建筑面積在140平方米(含)以下,或者實際成交價格低于所在區域住房指導價,滿足三個條件之一的,就視為普通住宅。相反的,就視為非普通住宅。

2014年9月,北京曾更新過普通住宅價格認定標準。五環以內區域,單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元/套;五環到六環之間,單價不超過31680元/平方米、總價不超過374.4萬元/套;六環以外,單價不超過23760元/平方米、總價不超過280.8萬元/套的,都將認定為普通住宅。

舉例說,如果購房人購買了一套五環內、容積率1.76的住宅小區的90平方米戶型,當單價不超過39600元/平方米,或者總價不超過468萬元,才可被認定為普通住宅,否則就是非普通住宅。

普宅標準滯后于房價變化

對于購房人來說,普通住宅和非普通住宅有何區別?據記者了解,首先是首付成數。按照北京市目前的政策規定,購買首套普通住宅的首付款比例不低于35%,購買首套非普通住宅的首付款比例不低于40%;購買第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,購買第二套房屋非普通住宅的首付款比例則是不低于80%。換句話說,普宅與“非普”宅,首套房的首付相差5%,二套房的首付相差20%。另一個區別在于契稅。個人購買普通住宅,可以減按1%或1.5%征收契稅;個人購買非普通住宅,按3%征收契稅。

“北京市目前執行的普通住宅認定標準,距今已有5年,而這5年的房價漲幅明顯,建議建立一套動態調整機制,根據市場實際情況做出適宜的調整。”在北京中原地產分析師張大偉看來,目前北京限競房庫存積壓的現象,部分原因就在于普通住宅認定標準過低,不少五環外的限競房都成了非普通住宅。“那些140平方米以內的限競房,我覺得都可歸為普通住宅。”他認為。

來源:北京日報

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